BIM și mentenanța clădirii: de ce modelul rămâne util și după finalizarea lucrărilor?

La finalul unui proiect de construcții, beneficiarul primește de obicei un teanc de documente: planuri, cărți tehnice, fișe de echipamente, certificate de garanție. Peste câțiva ani, când trebuie înlocuită o pompă sau găsit un traseu de conducte în spatele unui tavan fals, aceste informații sunt greu de găsit sau s-au pierdut.

La proiectele făcute în BIM, situația poate fi diferită. Modelul digital creat pentru proiectare și execuție conține deja o mare parte din informațiile de care are nevoie echipa de mentenanță. Cu condiția să fie predat corect și ținut la zi, el devine o bază de date a clădirii pentru toată durata ei de exploatare.

De la modelul de proiect la modelul clădirii

Standardul ISO 19650, care descrie gestionarea informației în BIM, face distincția între două modele de informații:

Modelul de informații al proiectului (PIM) se creează în timpul proiectării și al execuției și servește echipei care construiește.
Modelul de informații al activului (AIM) servește proprietarului și administratorului pe durata exploatării clădirii.

Partea a treia a standardului, ISO 19650-3, se ocupă exact de faza de exploatare. Ea descrie cum se creează AIM-ul din conținutul selectat al modelului de proiect, cum se schimbă informații cu firmele care fac mentenanța și cum se actualizează modelul pe măsură ce clădirea se modifică.

Ce informații contează pentru mentenanță

Nu tot ce există într-un model de proiect este util după predare. Pentru exploatare contează mai ales informațiile despre ce trebuie întreținut și unde se află:

Echipamentele și sistemele: producător, model, serie, data montării și sistemul din care fac parte.
Spațiile: încăperile, suprafețele și destinația lor, ca să știi unde se află fiecare echipament.
Garanțiile și documentele: cărți tehnice, certificate și fișe de produs, legate de elementul la care se referă.
Cerințele de întreținere: intervalele de revizie și operațiile recomandate de producător.

Ce informații trebuie predate se stabilește ideal la începutul proiectului, de către beneficiar. Altfel, echipa de proiect livrează un model detaliat geometric, dar fără datele de care administratorul are de fapt nevoie.

Predarea digitală a informațiilor

Momentul critic este predarea către beneficiar. Pentru ca informațiile să poată fi preluate în sistemele de administrare a clădirii, au fost dezvoltate formate standardizate.

Cel mai cunoscut este COBie (Construction Operations Building information exchange), dezvoltat de Institutul Național pentru Științe în Construcții din SUA (NIBS). COBie organizează informațiile despre spații și echipamente într-un format standard, care poate trece direct dintr-un sistem în altul. Formatul este un subset al conținutului unui model BIM și se bazează pe schema IFC, standardul deschis de schimb de date în BIM.

Avantajul este că datele nu mai trebuie reintroduse manual după predare, o etapă care altfel întârzie punerea în funcțiune a mentenanței și introduce erori.

Cum folosește echipa de mentenanță modelul

Un model predat corect se folosește în munca de zi cu zi a administratorului:

Localizarea rapidă a echipamentelor: tehnicianul vede în model unde se află un ventil, o vană sau un tablou electric, chiar și în spatele finisajelor.
Planificarea intervențiilor: datele de montaj și intervalele de revizie stau la baza planului de mentenanță preventivă.
Informații la îndemână: cartea tehnică a unui echipament se deschide direct din element, fără căutare prin arhive.
Renovări și modificări: proiectantul unei intervenții viitoare pornește de la starea reală a clădirii, nu de la planuri vechi incomplete.

Geamănul digital: modelul legat de clădirea reală

Un pas mai departe este geamănul digital, o replică digitală a clădirii conectată la sistemele ei de funcționare. Autodesk Tandem, de exemplu, preia modele din Revit și fișiere IFC și le transformă într-o replică digitală care poate fi predată proprietarului.

Avantajul pentru administrator este că nu are nevoie de programul de proiectare ca să consulte clădirea. Platforma poate fi conectată la senzori și la sistemul de management al clădirii, așa că valorile ieșite din parametri apar direct pe model, în locul în care se produc.

Modelul trebuie ținut la zi

Un model care nu mai corespunde clădirii devine rapid inutil, ba chiar periculos, pentru că induce în eroare. ISO 19650-3 tratează explicit actualizarea modelului ori de câte ori clădirea se schimbă: o renovare, înlocuirea unui echipament sau o reorganizare a spațiilor.

Pentru asta e nevoie de reguli clare:

Cine actualizează modelul: administratorul sau firma care face intervenția.
Ce declanșează actualizarea: fiecare lucrare care modifică un element din model.
Cum se verifică datele noi: înainte să intre în modelul folosit de toată echipa.

Ce trebuie stabilit de la începutul proiectului

Valoarea modelului după predare se decide în mare parte înainte de începerea lucrărilor. Câteva decizii fac diferența:

Cerințele de informații ale beneficiarului: ce date vrea să primească și în ce format.
Modelul conform execuției: actualizat cu toate modificările făcute pe șantier, nu doar cu proiectul inițial.
Formatul de predare: compatibil cu sistemele pe care administratorul le folosește deja.

Un model BIM nu își termină rostul în ziua recepției. Clădirea este exploatată zeci de ani, iar informația adunată în timpul proiectării și al execuției poate fi folosită tot acest timp, dacă este predată și întreținută la fel de atent ca clădirea însăși.